東莞最新標定地價已出爐！附全市超百個樓盤地價一覽

2021-07-30      來源:  東莞市自然資源局、中國房地產報

7月28日，東莞市自然資源局公佈了最新全市國有建設用地標定地價。本次共劃分標定區域191個，面積合計 246.8 平方公里，主要用地類型分為商服用地、住宅用地、商住混合用地、工業用地、科研用地共五種。

值得注意的是，標定地價作為公示地價的一種，代表該區域的地價水平，目前主要應用在地價評估方面，通過標定地價係數修正法，對出讓宗地進行地價評估。僅從商住地來看，本次納入的純住宅用地標定區域為14個，商住混合用地標定區域107個。

01 各片區“地價”具體情況

·城區片

城區片共有30宗住宅、商住地納入標定地價，南城、東城、莞城以及萬江四大主城區劃入項目樓面地價幾乎都達到“1字頭”，其中東城山莊所在宗地樓面價最高，為19181元/㎡。

定價較高的區域基本圍繞在黃旗山周邊、地鐵R2線、居住組團等區域。板塊位置優越的東莞第一高樓民盈國貿中心，由於為商住混合用地，且商業辦公佔絕對比重，容積率高達6.13，折合地面地價全市最高，達81446元/㎡，目前項目公寓在售均價4.4萬元/㎡。 （地面地價=總地價/佔地面積、樓面地價=總地價/建築面積）

濱海片

濱海片共有16宗住宅、商住地納入標定地價，虎門、長安、厚街樓面地價普遍在“1字頭”，沙田相對校低，仍在千位徘徊。

臨深片

臨深片納入統計的項目共14個。臨深是臨深片區項目的主要優勢之一，體現在鎮街地價上，則呈現明顯的越靠近深圳地價越高。

片區最貴項目為位於鳳崗鎮的中海雲麓別墅，項目與深圳不過百米距離，雖所在基準地價級別為“2”，但最新標定樓面價為19348元/㎡。

該地塊也是截至今天為止，東莞全市範圍內的“地王”項目，於2017年由中海斬獲，當時拿地樓面價已去到26646元/㎡。

·松湖片

松湖片共有25宗住宅、商住地納入標定地價，松山湖以及環松湖三鎮的大朗、大嶺山、寮步地價在“1字頭”，莞北的石龍、石排、茶山則地價稍低。

·水鄉片

·東部片

02 最新！各鎮街商住地最高地價曝光

相較於過往項目的地價情況，從最新的招拍掛市場來看，如今東莞各鎮街成交宗地樓面地價已遠遠超過該標定地價，並持續處於被刷新狀態。

據中房君統計，截至目前，全市33個鎮街（園區）已有10餘個鎮街最高地價紀錄在“2字頭”，最高為鳳崗接近2.7萬元/㎡。

地價“破2”鎮街主要集中分佈在南部九鎮以及主城區範圍，由松山湖、濱海灣、主城區以及臨深供應，這些區域也是東莞熱門投資板塊。

其中四大主城區的東城、莞城由於公開出讓商住地較少，過去5年兩街道僅出讓了一宗商住地，即2017年中海地產拿下的東城地塊，樓面價1.6萬元/㎡，現中海莞府項目所在。

與此同時，舊改的長周期下，也導致區域新盤幾乎處於斷供狀態。目前東城、莞城僅有二手住宅可選，板塊價值、學區價值下，優質小區二手房價格高企。

不過，相對於莞城而言，幅員遼闊的東城儲備用地其實不少，未來以招拍掛形式入市，樓面地價自然不低。

“2字頭”地價陣營不斷擴增下，最高樓面地價低於“1字頭”的鎮街也越發寥寥無幾。目前來看，僅有靠近惠州區域的謝崗、企石，以及同樣因長時間未有宗地出讓的高埗等少數幾個鎮街。

而值得注意的是，在全市地價保持上漲態勢時，同樣有個別鎮街呈現上漲乏力，樓市預期不足、地塊競拍冷淡樓面價上不去情況。

這些鎮街雖早期最高地價衝上了“1字頭”，但在后續地塊的入市中，地價卻呈現回落態勢。其中的典型便是昔日的小香港--樟木頭。

2017年，樟木頭樟洋社區拍出樓面價11706元/㎡的高價地，4年后的今天，鎮街新房成交均價仍在“1字頭”，該宗“地王”雖早於2018年便備案（備案名：金穗潤華府），但近4年過去了，至今卻仍未入市。

最高地價紀錄雖於2017年便已破“1字頭”，但回看鎮街近年來的土拍成績，成交樓面價卻呈現“下跌”趨勢。 2020年樟木頭僅供應了一宗地塊，后由廣東祥源以底價成交，折合樓面價不到9000元/㎡，現由融創集團開發。

宗地成交價除了外部環境外，與地塊本身素質同樣聯繫緊密，但從整個樟木頭一二手房的市場走向來看，樓市活力同樣不及往昔。早年過度依賴港資企業、靠港人大批置業擁簇而來的繁榮市場，在需求退潮后，也無奈走向冷場，漸漸變成如今的臨深“窪地”。而市場過熱時期拿下的高價地，在市場回歸穩定后，也無疑成為開發商的一大難題。

8月13日，樟木頭樟洋社區即將開拍鎮街今年首宗商住地，起拍樓面價11077元/㎡，是否還會吸引房企熱捧，保持關注。

03 十宗商住地待拍

截至今天，據東莞市自然資源局公開消息，已有10宗商住地塊上線，將於接下來時間出讓。涉及斷供嚴重的主城區南城、高埗、從未現身過招拍掛市場的濱海灣新區（大概率為人才房用地）、虎門、沙田、茶山、洪梅等各鎮街。